I rischi della compravendita immobiliare . Se manca il condono la casa non può essere compravenduta.

Le domanda di condono, nel rispetto delle varie normative che si sono succedute, sono state presentate solo da coloro che erano a conoscenza delle difformità della propria unità immobiliare rispetto alla planimetria allegata alla licenza edilizia a suo tempo rilasciata dal Comune.

Coloro che invece abitano tranquillamente casa propria ignari , per vari motivi, delle irregolarità della sagoma, non hanno aderito alla sanatoria nei vari periodi cui era possibile condonare.

Il risultato di tale dimenticanza non voluta è che si potrebbero trovare nella situazione di non poter più vendere l'unità immobiliare. "E sono sempre di più- secondo i notai - i proprietari che stanno scoprendo amaramente, via via che decidono di cedere l' immobile di proprietà, che avrebbero potuto a suo tempo mettersi in regola; e ora non lo possono fare".

Molti proprietari nell' atto in cui decideranno di vendere, perderanno la tranquillità, ma anche per gli aspiranti acquirenti le cose si sono fatte complicate. Per questi soggetti è d' obbligo un esame accurato della situazione ancor prima di firmare il contratto preliminare.

Ma vediamo quali casi si possono in realtà presentare

1. La domanda di condono è stata presentata e a prima vista sembra tutto regolare; in fatto potrebbe risultare errata: all' acquirente non si può che consigliare di fare controllare la pratica da un tecnico di fiducia.
2. La domanda di condono non è stata presentata: si presentano due sub condizioni:
   • sub.a - L ' immobile è stato iniziato anteriormente al 2/9/1967 : il bene può essere venduto anche se all'atto non viene allegata la licenza di costruzione. Secondo l' articolo 40 della legge 47/1985 sul condono edilizio, in queste eventualità basta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio con cui il proprietario attesta che l' opera è stata iniziata prima del 2/9/67. Ma questa dichiarazione, se rende l' immobile vendibile, non tranquillizza del tutto l' acquirente. Infatti la casa potrebbe essere ugualmente irregolare e potrebbero ancora arrivare dal Comune sanzioni amministrative . Per questo i notai in genere consigliano agli acquirenti di mandare un tecnico ad accertarsi in Comune che non vi siano irregolarità urbanistiche che possano dar fastidio. E la ricerca non è sempre facile.
   • sub.b- Nel caso in cui la costruzione dell' immobile sia cominciata dopo il 2/9/67 occorre allegare all' atto di compravendita la licenza di costruzione. Se questa non esiste, è evidente che siamo in presenza di un immobile abusivo, e per giunta non condonato. Ma anche se esiste ci sono dei problemi: bisogna infatti verificare che ci sia corrispondenza tra la planimetria allegata alla licenza originaria, eventuali varianti autorizzate e quel che effettivamente risulta all' atto della compravendita. Cosa che può delegata soltanto ad un esperto. Se ci sono delle difformità e queste rientravano nel condono, l' atto dal punto di vista legale non si può stipulare.

Ennio Alessandro Rossi, esperto della compravendita immobiliare
Commercialista in Brescia
www.realessandro.it