Acquisto di una unità immobiliare classificata come RTA, Resisdenza Turistico Alberghiera

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  • Compravendita immobiliare: rischio derivante da acquisto di unità immobiliare facente parte di una RTA, Residenza Turistico Alberghiera. Il commento del commercialista Ennio Alessandro Rossi.

Avvicinandosi l'estate, a molti viene il desiderio di acquistare casa in luoghi di villeggiatura ove rivivere momenti piacevoli e di relax.

Se questo è lo scopo vale la pena di sollecitare l' attenzione dell'acquirente affinché si accerti se l'unità ambita non faccia parte di una Residenza Turistico Alberghiera (RTA), tipologia costruttiva frequente in quei luoghi. Le RTA sono definite aziende alberghiere che offrono alloggio in appartamenti costituiti da uno o più locali dotati di servizio autonomo di cucina.

Capita ed è capitato che imprenditori poco seri, per aggirare vincoli di vario genere, chiedano e ottengano Permessi per Costruire RTA, e poi (con la connivenza più o meno lecita di amministratori locali) procedano alla modifica catastale della destinazione urbanistica disancorando le unità immobiliari dalla struttura alberghiera. Le stesse così ottenute vengono poi vendute ed adibite a prima o seconda casa in barba alla legge; stesso discorso vale per le c.d. "Case Vacanza" o per i " Villaggi-Albergo".

Il compratore, ad ogni buon conto una volta proprietario, non potrebbe abitare la casa ma dovrebbe locarla a turisti o affidarla per tale scopo ad una struttura organizzata senza snaturarne la destinazione turistico alberghiera e così rispettare lo scopo principe che è quello di favorire il turismo e l'indotto che esso comporta.

Quanto sopra spesso non è ben chiaro al compratore che, in buona fede, stabilmente vi abita o villeggia scoprendo troppo tardi che l' uso improprio implica un abuso edilizio cui consegue il sequestro dell' unità immobiliare come ben sanno i malcapitati acquirenti, di cui molti stranieri, che nel 2008 hanno comperato casa in una RTA di Peschiera del Garda. E la stessa cosa si è ripetuta in tante altre parti di Italia (per esempio Grosseto) .

Le RTA, sono strutture alberghiere alternative, sono composte da esercizi unitari dal punto di vista gestionale, aperti al pubblico, si collocano in strutture edilizie funzionalmente altrettanto unitarie. Come tali non possono essere considerate una sommatoria di unità abitative con destinazione ed uso autonomo tali da determinare una situazione analoga a quella di un normale condominio: l'immobile ubicato nella RTA è parte di un organismo edilizio unico ed indivisibile.

Come si è già accennato i Comuni rilasciano permessi a costruire le RTA con lo scopo di rivitalizzare economicamente la zona in cui sono ubicati. Insomma la struttura deve essere portatrice di un mercato dinamico. E' chiaro che se l'utenza si rinnova continuamente le ricadute economiche saranno favorevoli. Se invece, abusivamente, le unità vengono utilizzate come residenze stabili l'economa generale viene rallentata: è evidente che un soggetto stanziale consuma beni e servizi in quantità significativamente inferiore rispetto ad un turista.

Altro aspetto di rilievo attiene all'ambito fiscale. Come detto, spesso, queste transazioni vengono accompagnate dalla attestazione di voler destinare l'unità immobiliare a prima o seconda casa fruendo rispettivamente dell' IVA al 4% o al 10%. A parere di alcuni uffici fiscali gli atti in questione sottintendono invece una "compravendita frazionata di struttura ricettiva" e come tali in sede di accertamento scontano l'Iva al 20% motivo per cui l'acquirente potrebbe patire le conseguenze relative alla differenza dell' Iva evasa.

Cautela da adottare: prima di comperare una unità immobiliare in un complesso organizzato recarsi all' Ufficio Tecnico del Comune ove è ubicata la RTA e chiedere spiegazioni al riguardo.

Ennio Alessandro Rossi, commercialista, studiorossi.ennio@virgilio.it