Occupazione abusiva e rimedi esperibili dal proprietario

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  • Tribunale di Marsala, sentenza del 30.01.2007. Occupazione abusiva di immobile, digressione sulle azioni a tutela dei diritti di godimento e del possesso, disamina della sentenza a cura dell'Avv. Alberto Rinaldi e della Dott.ssa Daniela Cassone.

Tribunale di Marsala, sentenza del 30.01.2007

"A fronte di un'occupazione abusiva di immobile (perché sprovvista di titolo, ab origine o per fatti sopravvenuti, ovvero perché sorretta da titolo inefficace) il proprietario escluso dal suo godimento può agire nei confronti del possessore e/o del detentore alternativamente con l'azione di restituzione dei frutti civili ovvero con l'azione di risarcimento danni.

L'azione di restituzione dei frutti civili, che trova la sua fonte normativa nell'art. 2033 c.c. presuppone tuttavia la loro effettiva percezione, restando quelli percipiendi azionabili ex art. 1148 c.c solo nei confronti del possessore (e non già del mero detentore) tanto di buona quanto di mala fede.
L'azione di risarcimento danni da occupazione di immobile presuppone la prova del danno conseguenza altro e distinto rispetto alla mancata disponibilità dell'immobile che in sé concreta solo la violazione del diritto di proprietà. "


Prima di addentrarci nella disamina della sentenza in oggetto, inerente l'occupazione abusiva di un immobile, pare opportuno inserire una breve digressione sulle azioni a tutela dei diritti di godimento e del possesso.

Il panorama si presenta alquanto vario; troviamo, infatti, le azioni concesse al solo proprietario, quelle esperibili dal titolare di un diritto di godimento su cosa altrui o dal possessore in quanto tale. Tali azioni vengono qualificate come reali, in quanto offrono tutela per il solo fatto della violazione del diritto.

L'azione di rivendicazione, rientrante fra le azioni petitorie, tende ad ottenere il riconoscimento del diritto del proprietario sul bene e presuppone la mancanza del possesso da parte dello stesso; è imprescrittibile e richiede la dimostrazione del proprio diritto risalendo ad un acquisto a titolo originario.

L'azione negatoria è concessa al proprietario al fine di veder dichiarata l'inesistenza di diritti altrui sulla cosa o la cessazione di turbative o molestie; in questo caso al proprietario si richiede soltanto la prova, anche in via presuntiva, dell'esistenza di un titolo dal quale risulti il suo acquisto.

L'azione di regolamento di confini mira all'accertamento del proprio diritto nel caso in cui siano incerti i confini dello stesso rispetto a quello confinante; in tale ipotesi la prova del confine può essere data in qualsiasi modo.
Nell'azione di apposizione di termini, al contrario, ciò che si richiede al Giudice è l'individuazione, tramite indicazioni distintive, dei segni di confine tra due fondi confinanti.

L'azione confessoria è volta a far dichiarare l'esistenza del proprio diritto contro chi ne contesti l'esercizio, e a far cessare gli atti impeditivi al suo svolgimento.

A difesa del possesso incontriamo le categorie delle azioni possessorie e di enunciazione: le prime si distinguono nell'azione di reintegrazione, che mira a far recuperare il bene a chi sia stato violentemente o clandestinamente spogliato del possesso, da proporsi entro un anno dallo spoglio, e l'azione di manutenzione, proposta al fine di far cessare le molestie e le turbative all'esercizio del diritto.

L'azione di manutenzione, al contrario di quella di reintegrazione, ha una funzione conservativa, poiché mira alla cessazione della molestia per conservare integro il possesso, e una funzione preventiva, poiché può essere esperita anche verso il solo pericolo di una molestia.

Diversamente dalle azioni a difesa della proprietà, che impongono la prova del diritto, il possessore ha soltanto l'onere di dimostrare il possesso (in quanto questo prescinde dall'effettiva titolarità del diritto)

Le azioni di enunciazione, con le quali si tende alla eliminazione di un pericolo proveniente dal fondo vicino, si distinguono nella denunzia di nuova opera e di danno temuto; esse, infatti, vengono qualificate come azioni inibitorie, cautelari, che possono dar luogo a provvedimenti provvisori.

La sentenza in disamina concerne la definizione d'una causa, promossa dalla curatela di un fallimento, che chiedeva al Tribunale di Marsala l'accertamento dell'inopponibilità alla massa del contratto di locazione stipulato dai convenuti, l'estinzione del rapporto stesso e la condanna al rilascio dell'immobile.
In aggiunta, l'attore chiedeva che il detentore del bene venisse condannato al pagamento di una indennità di occupazione dell'immobile, e che il locatore restituisse le somme percepite a titolo di locazione, avendo usufruito di un contratto di locazione basato su di un titolo di occupazione abusivo.

L'attore avvalorava le proprie pretese richiamando la sentenza del Tribunale di Marsala n. 136/1997, confermata in seguito sia in appello che in Cassazione, con cui il Giudice adito aveva revocato l'atto pubblico di compravendita immobiliare, avente ad oggetto la piena proprietà dei locali interessati, tra il proprietario e il convenuto del giudizio.
Prima di agire in giudizio, la curatela aveva diffidato il convenuto dal concedere in locazione a terzi l'immobile oggetto della compravendita revocata, invitandolo al rilascio, sostenendo che il rapporto di locazione non era opponibile alla stessa, dovendosi considerare estinto in virtù della sentenza del Tribunale di Marsala che aveva provveduto alla revocazione del contratto di compravendita.

Il convenuto, al contrario, avanzava pretesa di compensazione delle somme richieste dall'attore con le spese affrontate dallo stesso per mantenere in buono stato l'immobile e per gli eventuali miglioramenti così arrecati.

Il Giudice adito ha osservato che, dalle risultanze probatorie emerse nel corso del giudizio, poteva ritenersi con certezza la detenzione dell'immobile da parte del convenuto, decorrente dalla data di sopralluogo del perito della curatela che, appunto, aveva riscontrato la presenza del conduttore nell'immobile.

Tali circostanze, peraltro, non potevano provare l'avvenuta stipulazione per iscritto tra le parti di un contratto di locazione ad uso abitativo (che ai sensi della L. 231/1998 prescrive la forma scritta ad substantiam).
Per tali ragioni la domanda di accertamento della non opponibilità del contratto di locazione è stata rigettata; al contrario, il Tribunale ha proceduto all'accoglimento della domanda di rilascio dell'immobile; la consegna del bene, infatti, aveva trovato il suo fondamento sulla compravendita poi revocata con sentenza.

Pertanto, era subentrata l'inefficacia del titolo legittimante il possesso del compratore ed in aggiunta a ciò, l'attuale detentore dell'immobile era privo di qualsiasi titolo che potesse giustificare il possesso del bene.
Proseguendo nella disamina delle ulteriori domande attoree, il Giudice ha dedotto come la curatela avesse avanzato domanda di condanna del detentore alla corresponsione di una indennità di occupazione, e di condanna del locatore alla restituzione dei frutti percepiti in esito al rapporto di locazione illegittimamente instaurato.

In primo luogo, il Tribunale ha rilevato l'inammissibilità dell'eccezione di compensazione derivante dai miglioramenti arrecati all'immobile, a causa della tardività della proposizione della stessa.

Per quanto concerne il panorama giurisprudenziale, riferito al danno da occupazione abusiva di immobile il Collegio ha individuato due filoni interpretativi; per un primo orientamento viene riconosciuto al proprietario dell'immobile il diritto alla corresponsione di una somma di denaro a titolo di frutti civili a causa del mancato godimento della cosa (Cass. 29.10.1993, n. 10752; Cass. 12.02.1993, n. 1784; Cass. 19.11.2002 n. 12342; Cass. 23.05.1992, n. 6224)

Per altra corrente giurisprudenziale il proprietario ha diritto al risarcimento del danno per violazione del diritto di proprietà (Cass. 11.01.2005, n. 378; Cass. 12.05.2003, n. 7269; Cass. 5.12.1997, n. 12344)

A sostegno del primo orientamento si sostiene che chi è nella disponibilità dell'immobile senza un titolo legittimo deve restituirlo al proprietario con i frutti dal giorno della ricezione della cosa, se in male fede, o dal giorno della domanda, se in buona fede.
Diversamente, l'altra corrente sostiene che l'esclusione del proprietario dal legittimo godimento della cosa integra violazione del diritto di proprietà e legittima ad agire i sensi dell'art. 2043 c.c.

Il Tribunale ha proseguito nel sottolineare come, in riferimento alla domanda di restituzione dei frutti civili, i frutti possano essere pretesi soltanto se effettivamente percepiti (Cass. 29.10.1993, n. 10752 e Cass. 2491/1952) e, perciò, il detentore dell'immobile che abbia versato il canone a terzi non può essere chiamato a tale adempimento; solamente colui che abbia ricevuto effettivamente i canoni, ossia chi abbia dato in godimento l'immobile, seppur privo di titolo, dovrà restituirli.

I frutti non percepiti, ma che avrebbero potuto esserlo con l'ordinaria diligenza, possono essere richiesti ai sensi dell'art. 1148 c.c. al possessore, sia in buona che mala fede, ma non al mero detentore (Cass. 28.06.2000, n. 8796; Cass. 27.02.1996, n. 1533)

Nel caso di specie, il Giudice ha ritenuto configurarsi l'ipotesi di un immobile abusivamente occupato da un soggetto versante il canone ad altro soggetto sprovvisto di titolo e, pertanto, non il mero detentore, ma il possessore, dovrà procedere alla corresponsione dei frutti percepiti.
Nel caso in cui, ribadisce il Collegio, il mero detentore versi i canoni a soggetti terzi, potrà essere chiamato a rispondere di illecito aquiliano nei confronti del proprietario ai sensi dell'art. 2043 c.c.

Ove invece l'occupazione abusiva non preveda alcun versamento di un canone, l'occupante non potrà essere chiamato alla restituzione dei frutti mancandone la loro percezione, ma potranno concretizzarsi gli elementi del risarcimento del danno.

A tal riguardo, ossia in riferimento alla domanda risarcitoria, la Cassazione civile, con una recente pronuncia (378/2005), ha posto in essere una modifica del precedente indirizzo giurisprudenziale, secondo cui la sussistenza del danno poteva già essere riconosciuta nella mancata disponibilità dell'immobile (Cass. 7.06.2001, n. 13630; Cass. 21.01.2000, n. 649; cass. 18.02.1999, n. 1373; Cass. 11.03.1995, n. 2859; Cass. 8.11.1985, n. 5459)

Con un deciso mutamento d'indirizzo la Suprema Corte ha riconosciuto che " in tema di risarcimento danni da occupazione abusiva di un immobile occorre che sia provata l'esistenza del danno, non potendo esso ritenersi in re ipsa coincidente con l'evento poiché il danno risarcibile è pur sempre un danno conseguenza anche nella responsabilità aquiliana, giusti i principi di cui agli artt. 2056 e 1223 c.c., distinto dunque dall'evento , elemento costitutivo del fatto produttivo del danno."

Pertanto, all'attore è imposto l'onere di fornire la prova di una effettiva lesione, causata ad esempio dal non aver potuto concedere in locazione il bene, dal non averlo potuto utilizzare personalmente o dal non averlo potuto alienare.
Il Collegio, quindi, è arrivato alla conclusione di rigettare la domanda di condanna del detentore al pagamento di una indennità di occupazione dell'immobile, in quanto qualificata alla stregua di una domanda risarcitoria rivolta al detentore, il quale non avendo percepito frutti non è tenuto alla loro restituzione.

Per quanto concerne la domanda di restituzione dei frutti civili rivolta al possessore, percepiti in forza di concessione a terzi del godimento del bene, il Tribunale ha ritenuto parzialmente ammissibile la doglianza; essa, infatti, risultava parzialmente coperta dal giudicato in virtù della sentenza di revocazione della compravendita che l'aveva rigettata, e perciò, essa è risultata ammissibile solo per i frutti percepiti successivamente all'udienza di precisazione delle conclusioni in primo grado (Cass. 25.10.2002, n. 16564)

La somma percepita dal locatore, pertanto, deve essere corrisposta alla curatela attrice in ragione della mala fede del soggetto cui era nota la sentenza di revocazione del contratto di compravendita immobiliare e quindi l'impossibilità di opporre efficacemente alla curatela la concessione in godimento a terzi dell'immobile.

" In tema di possesso, l'obbligo di restituzione dei frutti della cosa da parte del possessore in favore del proprietario - indipendentemente dalla buona fede o meno del primo - ha carattere di debito di valore relativamente ai frutti naturali, mentre dà luogo ad un debito di valuta, soggetto al principio nominalistico, in relazione ai frutti civili, costituenti il corrispettivo del godimento della cosa (nella specie, somme riscosse a titolo di pigione). " (Cass. civ. Sez. II, 15-03-2006, n. 5776 Mass. Giur. It., 2006)

In conclusione, possiamo riassumere i punti basilari a cui la pronuncia è giunta:

  • l'azione di restituzione dei frutti civili, che trova la sua fonte normativa nell'art. 2033 c.c., presuppone, tuttavia, la loro effettiva percezione, restando quelli percipiendi (con l'ordinaria diligenza del buon padre di famiglia e dopo l'azione giudiziale) azionabili ex art. 1148 c.c. solo nei confronti del possessore (e non già del mero detentore) tanto di buona quanto di mala fede;
  • l'azione di risarcimento danni da occupazione abusiva di immobile presuppone la prova del danno conseguenza, altro e distinto rispetto alla mancata disponibilità dell'immobile, che in sé concreta solo la violazione del diritto di proprietà.

Alberto Rinaldi e Daniela Cassone
e-mail: Avv.Alberto.Rinaldi@rinaldilex.it