La Sentenza Cass. 10937 del 11/7/03 ha stabilito un principio di notevole importanza in materia condominiale che ha creato un precedente in una fattispecie che, in passato, non era mai stata visitata dalla giurisprudenza e che, di conseguenza, aveva fatto dormire sonni poco tranquilli a quegli amministratori che, più scrupolosi di altri, si domandavano, prima di porre in esecuzione una delibera, se questa fosse effettivamente legittima e, comunque, non radicalmente nulla.

Il provvedimento di cui sopra, infatti, ha stabilito che non deve essere presa all'unanimità dei condomini, la delibera che deleghi all'amministratore la facoltà di scegliere egli stesso la ditta esecutrice di lavori condominiali; detta fattispecie, naturalmente, è applicabile ai casi, per la verità molto più frequenti, in cui la delega venga conferita ad una commissione che, valutati diversi preventivi, scelga quello più vantaggioso.

Il problema è che, rappresentando l'approvazione delle spese, una competenza esclusiva dell'assemblea, era ipotizzabile una carenza di potere di quest'ultima a delegare detta funzione ad organi diversi, per cui si verserebbe nell'ipotesi di delibera radicalmente nulla per difetto assoluto di competenza; non a caso la massima del provvedimento in esame si esprime nel senso che sia valida la delibera presa a maggioranza e non all'unanimità atteso che, ogni volta che fosse necessaria l'unanimità, si verserebbe in ipotesi di necessità negoziale e, di conseguenza, di difetto assoluto di competenza dell'assembla e, quindi, di nullità, alla quale seguirebbe l'obbligo, da parte dell'amministratore, a non eseguire il provvedimento, fatto che determinerebbe il blocco della gestione o, in caso di ottemperanza, il rischio di dover risarcire i danni per avere eseguito un provvedimento radicalmente nullo (avere fatto eseguire i lavori da parte della ditta scelta dalla commissione e non dall'assemblea).

Questo provvedimento da un lato ha posto un principio cui ora potranno fare riferimento amministratori e condòmini dall'altro ha confermato, ancora una volta, che i poteri dell'assemblea non si limitino a quelli tipici di cui al Codice Civile, ma si estendano, in generale, a tutta la gestione, fino ad arrivare a poter delegare le proprie funzioni ad altri organi (amministratore, commissione ecc.).

La procedura, pertanto, vedrebbe attratta, nella fase decisionale, la competenza dell'amministratore (solitamente esecutore) o della commissione.

Nell'ipotesi l'amministratore dovesse agire nei confronti dei condomini morosi, dovrebbe produrre al Giudice la decisione assembleare e il verbale della commissione (se delegata la commissione) o il contratto d'appalto (se delegato personalmente) e le ripartizioni dallo stesso eseguite.

Da ultimo, va rilevato, comunque, che una delega assolutamente priva di contenuto non potrebbe superare l'eccezione di nullità, per cui la delega potrà validamente avvenire solo quando siano, comunque, stabiliti i criteri di massima (sia dato di scegliere tra due o più imprese o tra due o più prezzi) e la delega non sia, pertanto, in bianco, atteso che, in tal caso, la delibera difficilmente supererebbe la censura di nullità per indeterminatezza dell'oggetto.

Avv. Paolo Gatto, Consulente legale A.P.P.C.

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